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楼市这回是真变天了！
昨天，一共三个部委级的文件连着砸下来，随便拎一个出来都能上热搜。
官方定调了，
从8月28日起，商品房“封顶才能预售”，
个人住房贷款期限最长从30年延长到40年，
同时支持上市房企再融资
啥意思，国家这是要重新搞房地产，稳经济了？
你是不是也这么想的？
如果是，说明你没看懂
今天的文章，带你一次性聊透。
先说结论：
这次发文的规格极高，都是部委层面的，没有给缓冲期，公布后即实行，
这说明什么，高层的决心很大，而且筹谋已久，当下符合落地条件
提高预售门槛，只有房子封顶后，才能预售，以及支持上市房企再融资
说白了，就是保交楼，
以后你买房，再遇到暴雷情况，概率会大大减小
个人住房贷款最高年限拉长至40年，不是为了重回土地财政，
核心只有一个稳预期，给所有存量房货的人吃一颗定心丸。
贷款是可以延长的，你好好干，不会让你流离失所
01
为啥这么说，听我给你分析，看对不对
这次文件最大的亮点是什么？
对预售制度动了两刀，刀刀见血。
一个是提高预售门槛，
只有楼体封顶，才能卖
相比以前挖个坑，就敢卖你钱
现在只有房子基本完工，才能卖
好处是什么，不至于让你欠一屁股债，买一张图纸回去。
这是最重要的一次改变
预售制度在国内已经施行几十年了，
这次彻底变了
另外一个，这次还明确了预售资金的监管责任
以前为什么那么多烂尾楼，
老百姓的钱，不是已经给到开发商，给到银行了吗
为啥会出现没钱建，烂尾的情况呢？
说白了，制度设计有缺陷，监管有漏洞，
我查了一下，在2022年以前（也就是烂尾潮之前），
全国是没有强制规定，老百姓交的首付款必须进监管账户的，
具体怎么操作，由地方来定，
这就导致什么情况
北上广深等部分大城市虽然设了预售资金监管，
但实际执行不到位，
很多开发商直接违规操作绕过监管，
其他三四线城市，资金监管制度直接漏得的跟筛子似的，几乎形同虚设，
所以，这次的政策明确要求买房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，
全部存入资金监管账户
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并且规定，由市县住建部门履行监管职责，
补上了以往权责不清的漏洞，从制度上降低银行擅自划拨资金的可能
而且，新规定还延长了那这笔购房资金的拨付时间，
如果是预售，必须等到项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件。
也就是说，开发商只能把房子建完、正常居住使用之后，交到你手上，
银行才会给开发商拨付资金。
最硬的一条是什么呢，
开发商违约不能按期交房的，购房人有权解除合同，开发商必须退还购房资金并承担违约责任。
对于这一点，可能很多人会有疑问，
违约退款，
不是理所应当吗？
理是这么个理，
但问题是，在司法实践中，没那么简单
你想想看，动不动几十亿的合同，
哪家法院敢轻易判定解除合同，
你判决容易，问题是接下来要怎么执行呢？
钱从哪里来，银行要怎么处理这些贷款？
都是事
所以，只要开发商说，能坚持建造完，法院不会轻易判决解除合同的
现在，有这些规定，
只要开发商房子没建完交付，钱一直在资金监管账户里，
不管是判决，还是执行，
都变得可行。
当然了，光说限制房子预售也不行，开发商没钱怎么办？
这不，证监会发文了，支持上市房企再融资，
什么股份、可转债工具，只要符合条件，都支持开发商去搞钱
但也有个问题，
对于非上市房企，尤其是资质还比较差的房企
可能面临洗牌，
短期会产生一些负面影响，
但长期看，会让整个房地产市场更加规范。
房子成交量一直在波动，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》
02
另外一个重大政策是
个人住房贷款最高期限从30年改成40年，
很多人看到这里，以为是上层打算重启土地财政
鼓励老百姓们买房
如果你这么想，说明你的思想还停留在“老登”时代，
我给你算笔账，
以贷款100万元、利率3%计算，
如果选择30年等额本息还款，每个月需要还贷4200元
总利息高达51.8万，
也就是说，你借100万，要还151.8万，
谁的钱，都不是打水漂来的
更别说，贷款期限延长到40年了，
我算了一下，总利息直接飙到71.4万，又多出将近20万利息，
以前房地产年年涨，很多人低估30年房贷的杀伤力，
要知道，一旦你没法按时还款，你的房子是可能随时被银行收回，
您看看这几年经济，有多少人已经被动去杠杆了
想后悔，都晚了
更别说还40年贷款，里面涵盖了好几个经济周期
你确定每一次都能侥幸渡过？
对于买房人来说，时间拉的越长，风险越大
所以，不要把上层想的太蠢、太坏
他们也知道现在底下的老百姓面临的是啥情况
这个政策其实还有一个更关键信息，
除了允许新购房者办理40年房贷，
还允许存量房贷用户协商最高40年。
这是啥意思，
你原本贷30年，现在还不上月供了，
可以跟银行商量延期、展期、晚点还本
国家把权限下方给银行，让他们自行评估
前几年疫情，很多断供的
我身边就有一个朋友
一开始他打算摆烂，结果银行主动打电话给他
先说只还利息，本金晚点还，行不行
结果我这个朋友说，失业了，家里一分钱也没有
最后几轮沟通下来，银行给他直接暂缓一年还款
总之，新规已经把个人住房贷款最高年限拉到40年了
以前你断供，银行收房法拍，两败俱伤。
现在上层给了一个明确的最高延长期限，
给你留条活路的同时，也是在给银行一个软着陆的工具。
与其让你直接断供变成坏账，
不如让你慢一点还，
只要你别彻底躺平，银行就能继续收利息。
对于整个社会来说，是一件好大事
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03
讲到这里，肯定有人会产生一个疑问？
2008年美国的次贷危机
有接近500万美国中产家庭失去了自己的房子
现在上面出台这一系列政策，
怕不是我们是不是也有可能走到那一步了？
放一百个心
国内基本不可能出现这种情况，
这几年，法拍房数量一直在涨
确实，挺吓人的
但我查了一些资料
目前国内的法拍房，住宅只占大概6成，剩下是商铺、写字楼、厂房，
住宅里面，又有相当一部分来自经营贷、担保债务、民间借贷，
想必大家都知道，在国内小微企业融资有多难，
大部分小老板都是拿自己的房子去抵押贷款，
否则根本借不到钱
结果生意亏损了，最终还不上，导致房子直接被申请法拍
这些人里面，或多或少会给自己留一点退路
这也是为什么，很多人感觉就业、消费环境特别差
但所有人都还在坚持，没有崩
说白了，就是真正失业降薪，收入扛不住月供被法拍的情况并不多
至于美国次贷危机为啥银行会大量收回房子，
是因为美国的银行把贷款二次打包，做成债券，卖给全世界的基金、海外投资人了
银行，变成了服务商，
你银行说，我想给借款人暂停还款，甚至减免月供
反正拍卖之后，还是弥补不了损失，不如缓缓，以后继续收
但问题是，海外投资人那么多，美国这些银行怎么去一个个说呢
国内就不一样了，绝大多数个人住房贷款还在商业银行资产负债表里，
换句话说，在国内，真正的债主，就是银行
这种情况下，监管可以直接指导银行，允许延期还本付息、调整还款计划，
所以你看，这次政策不就来了吗
这就是我在结论中说的，稳预期。
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04
最后简单说几句，
这些政策，在是中国房地产市场上绝对是一个里程碑事件。
也许再过两三年，“期房” 这个词，就跟“粮票”一样，成为历史了。
对买房人，肯定是好事，再也不用赌运气。
普通人一辈子能买几次房，
亏一次，半辈子辛苦白搭，根本赌不起
对开发商，将迎来一次彻底洗牌，没实力的房企会出局。
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对有房贷的人，这次的政策给大家吃了一颗定心丸，
经济不好，不用怕，有国家这个强有力的后盾在。
你好好干，只要人不坏，不会让你流离失所
最后，就看各地的执行细则了。
你觉得这次的政策怎么样，欢迎留言区讨论
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