杠杆炒股是否适合追涨 “828”地产新政：信贷、销售、融资的三重制度重构

　　界面新闻记者 | 张一诺

　　8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会五部门在同一天出台三份重磅政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产的基础制度进行重构。

　　销售方面，主要是推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”；提高预售门槛，加强预售资金监管。

　　信贷方面，个人住房贷款最长期限延长至40年，降低购房者月供压力；延后房贷发放时点（现房销售备案后、预售项目竣工备案后才放贷）；实行开发贷“主办银行制”和资金封闭管理。

　　融资方面，支持上市房企再融资；支持房企并购重组；鼓励发展不动产投资信托基金（REITs）和不动产私募基金，为房企提供新的直接融资渠道，补充资本金，修复资产负债表。

　　业内人士对界面新闻表示，这套组合政策区别于过往短期刺激托市思路，核心落脚于长效制度搭建。中长期看，有利于理顺地产金融风险链条，推动行业告别高周转模式向高质量发展转型。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示， “828”新政背后的核心关键词是“房地产发展新模式”。无论是预售制度与现房销售的改革，还是个人按揭贷款的优化，抑或是资本市场对房企融资的支持，其背后均以发展新模式为统领，旨在助力行业转型。

　　他指出，此次新政呈现两大特征。首先，各项改革紧密贴合当前市场实际需求——从过去的“有没有”向现在的“好不好”转型；其次，政策力度虽显著加大，但风险底线始终未退——无论是预售转现房改革、贷款投放节奏调整，还是城市更新融资安排，均内嵌了防范化解金融风险的刚性约束机制，确保各项改革在稳健有序的轨道上推进。

　　“总体而言，政策力度空前，市场响应正面，充分体现了各方对今年房地产工作及高质量发展目标的强烈期许。”严跃进说。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，当前，房地产行业已由“增量扩张”阶段步入“存量与增量并举、以存量为主导”的新周期。行业属性亦从过去的资产与金融属性，逐步回归至居住属性和实体经济需求本位。过去，预售制作为加杠杆的重要工具，有效解决了建设资金短缺问题，并支撑了住房供应的快速放量。然而，随着存量时代的到来，以预售加杠杆驱动供应的传统模式已基本完成其历史使命。与此同时，预售制度长期积累的弊端日益凸显——货不对板、交付延迟、项目烂尾等现象频发，且由此衍生的过剩供给、同质化竞争、低水平重复建设等问题，已难以满足居民对“好房子”的居住品质需求，无法适配房地产高质量发展的新要求，亦不利于市场尽快完成触底与出清。

　　李宇嘉进一步指出，在此背景下，央行信贷意见明显削弱了土地、预售的加杠杆功能，与住建部通知有关“自有资金购地、预售资金监管”相配合。证监会明确了房地产开发融资方式改革，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，与住建部提出的项目公司制、主办银行制相呼应。

　　总的来说，一套 “需求端精准松绑、供给端系统重塑” 的组合拳已然成型。

　　从需求端看，新政将个人住房贷款最长年限由30年延长至40年，家庭所有债务支出与收入比上限由55%提升至60%（月房贷支出与收入比上限仍为50%），降低居民月度还款压力、放宽购房准入门槛。以200万元商业贷款、贷款市场报价利率（LPR）4.2%、等额本息方式测算，30年期月供约为9780元，而40年期月供降至8490元，月供减少1290元，降幅达13.2%；家庭准入收入门槛亦由1.78万元降至1.4万元。此外，新政还首次将存量房贷纾困机制制度化，高利率存量贷款可协商置换、收入下滑群体可申请展期延后还本，有效缓解居民债务压力、对冲集中提前还贷风险。

　　“对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的减负。期限拉长后总利息会相应增加，但在‘以时间换空间’的逻辑下，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间。”严跃进说。

　　从供给端看，最深刻的变革在于重构融资逻辑，从过去依赖房企主体资质、集团信用背书，转向基于单个项目的合规性与现金流能力。新政全面推行开发贷主办银行制，单个项目对应唯一主办银行，项目资金封闭运行、专款专用，销售收入仅可用于本项目建设与还本付息，禁止集团跨项目调拨资金，彻底终结房企高杠杆、高周转、拆东补西的旧模式。期限方面，预售项目开发贷最长5年，现房及商业地产项目最长7年，首次还本节点原则上延后至项目竣工备案后，有效缓解房企建设周期内的流动性压力。

　　天风证券（维权）政策研究院联席院长兼房地产首席分析师李蓉对界面新闻表示，这标志着行业融资方式发生根本性切换：告别过往过度依托房企主体资质、企业规模、股东背景的授信逻辑，转向以项目质量、资金闭环管理、交付履约能力、底层资产现金流为核心的定价体系。

　　国盛证券房地产团队分析师金晶对界面新闻表示，开发贷周期拉长叠加资金闭环监管，既降低房企阶段性偿债压力，也明确了金融机构风险边界，提升银行放贷意愿。即便母公司资质偏弱，只要项目现金流自洽，项目本身即可获得信贷支持。

　　配合供需层面的改革，资本市场改革完成补位，构建行业长效发展机制。

　　一方面，“828”新政明确新出让土地优先现房销售，存量未取证项目鼓励现房销售，仅剩的预售通道严格封顶取证要求，持续推动行业向现房模式转型；另一方面，证监会明确放开房企多元化融资工具箱，涵盖定向再融资、并购重组、公司债、商业抵押担保证券（CMBS）、不动产资产证券化（ABS）、不动产私募基金、公募REITs等全品类工具，支持上市房企通过股份、可转债、现金等方式整合行业存量资产。

　　李宇嘉指出，在现房销售模式下，项目前期资金占用大、周期长，叠加后端销售流速放缓，形成现金流投入产出期限错配，资产周转趋慢，资金链承压，亟需长期资本与退出通道作为支撑，新政着力引导的融资创新正是为此提供解决方案。同时，城市更新因融资-现金回流周期更长，更依赖CMBS、不动产ABS、REITs及扩募等工具，融资新模式能否成规模涌现并形成可持续循环，是城市更新能否顺利推进的关键。由此，房地产融资新体系渐次成形——开发阶段依赖银行贷款，运营阶段倚重REITs与ABS，并购与盘活存量则有并购融资、私募股权及不动产REITs等工具。

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　　“过去前端开发融资过强，旨在做大增量规模；而今增量已趋饱和，资产价格承压，全链条金融资产风险暴露，新的融资体系必须聚焦于资产的运营与盘活，以稳定资产价格并拓展金融机构的盈利空间。”李宇嘉说，总体而言，房地产金融正由依赖土地抵押与按揭规模化增长的传统模式，转向服务现房销售、存量盘活及运营（租赁与城市更新）的新方向，在推动房地产新模式转型的同时，探索银行等金融机构在新格局下的利润增长点。